Kinh doanh shophouse khối đế sao cho hài hòa với cư dân

Mở cửa hàng ngoài mặt phố, người bán chỉ cần lo khách qua đường. Mở cửa hàng ở khối đế một tòa nhà thì khác: phía trên là hàng trăm hộ gia đình, ngày nào cũng đi ngang cửa hàng của bạn hai ba lượt. Họ là tệp khách ổn định nhất mà một mặt bằng bán lẻ có thể có. Họ cũng là những người đầu tiên nghe thấy tiếng nhạc to, ngửi thấy mùi dầu mỡ hay vấp phải thùng hàng để chắn lối.

Với shophouse khối đế Happy Home trong khu đô thị Vinhomes trung tâm TP Thanh Hóa, chuyện giữ quan hệ tốt với cư dân không chỉ là phép lịch sự. Nó ảnh hưởng thẳng tới doanh thu của người kinh doanh, tới việc khách thuê có ở lâu hay không, và tới giá trị khai thác của căn về lâu dài. Dưới đây là những điểm cần biết, dành cho cả người tự kinh doanh lẫn chủ nhà cho thuê.

1. Vì sao shophouse khối đế cần "luật chơi" riêng?

Shophouse khối đế là các căn thương mại – dịch vụ nằm ở tầng đế của tòa nhà, mặt tiền hướng ra đường nội khu hoặc lối đi của cư dân. Nếu bạn chưa rõ khái niệm này, có thể đọc lại bài shophouse khối đế là gì.

Điểm khác biệt nằm ở chỗ cửa hàng dùng chung kết cấu, chung hệ kỹ thuật và chung không gian công cộng với khối nhà ở phía trên. Tiếng động truyền qua sàn, mùi bay theo trục thông gió, rác đi chung một điểm tập kết. Vì vậy mọi hoạt động kinh doanh ở đây đều chịu sự quản lý theo nội quy của tòa nhà và khu đô thị, bên cạnh các quy định pháp luật chung về an toàn cháy nổ, vệ sinh môi trường và trật tự đô thị.

Người kinh doanh hiểu điều này từ đầu sẽ đỡ tốn kém hơn nhiều so với việc mở cửa rồi mới phải sửa.

2. Năm điểm dễ va chạm và cách phòng từ trước

Phần lớn phản ánh của cư dân về cửa hàng dưới chân tòa nhà rơi vào năm nhóm dưới đây. Tất cả đều có thể phòng được nếu tính ngay từ khâu thiết kế và vận hành.

Nguồn va chạm	Biểu hiện thường gặp	Cách phòng
Tiếng ồn	Nhạc mở to, loa rao hàng trước cửa, kéo ghế, tiếng máy móc, xe nhập hàng sáng sớm	Không đặt loa hướng ra ngoài; lót chân bàn ghế; chọn thiết bị chạy êm; hẹn giờ nhập hàng hợp lý
Mùi và khói	Mùi chiên xào, nướng, hóa chất làm tóc – làm móng bay lên các tầng trên	Hút mùi đúng công suất, ống thoát theo vị trí được ban quản lý chấp thuận; chọn ngành phù hợp với hạ tầng của căn
Rác thải	Túi rác để trước cửa qua đêm, nước thải dầu mỡ, thùng carton chất đống	Đổ rác đúng giờ, đúng điểm tập kết; có bẫy mỡ với ngành ăn uống; gom bao bì gọn trong kho
Lối đi và chỗ để xe	Kê bàn ghế, kệ hàng ra hành lang chung; xe khách đỗ chắn lối cư dân	Giữ hoạt động trong phạm vi căn; hướng dẫn khách để xe đúng khu vực quy định
Giờ giấc và ánh sáng	Mở cửa quá khuya, biển đèn nhấp nháy chiếu thẳng vào căn hộ tầng thấp	Chọn khung giờ theo nội quy; dùng đèn biển hiệu tĩnh, độ sáng vừa phải, có hẹn giờ tắt

3. Ngành hàng nào "êm", ngành nào cần đầu tư thêm?

Không có ngành nào bị loại tuyệt đối, nhưng mỗi ngành đặt ra mức yêu cầu khác nhau về kỹ thuật và kỷ luật vận hành. Có thể chia thành ba nhóm để dễ hình dung:

• Nhóm ít tác động: tạp hóa, cửa hàng tiện lợi, quầy thuốc, văn phòng phẩm, điện thoại – phụ kiện, thời trang, nhận giặt là. Các ngành này hầu như không phát sinh mùi hay tiếng ồn, dễ hòa nhập nhất.
• Nhóm cần đầu tư kỹ thuật: quán ăn có nấu nướng, tiệm bánh, cà phê pha máy, salon tóc, spa. Làm được, nhưng phải tính trước hệ hút mùi, cấp thoát nước, tải điện và cách âm cho thiết bị.
• Nhóm cần kiểm soát giờ giấc chặt: quán nhậu, mô hình mở khuya, lớp học hoặc phòng tập có nhạc. Trước khi chọn, nên hỏi ban quản lý xem nội quy tòa nhà có giới hạn gì với loại hình này không.

Muốn hiểu sâu hơn nhu cầu thực tế của cư dân nội khu với từng ngành, xem bài ngành hàng kinh doanh phù hợp với shophouse khối đế.

4. Làm việc với ban quản lý trước khi mở cửa

Ban quản lý vận hành là đầu mối nắm nội quy và các quy trình dùng chung của tòa nhà. Một buổi làm việc trước khi cải tạo có thể giúp bạn tránh phải đập đi làm lại. Nên chuẩn bị sẵn các câu hỏi sau:

• Nội quy dành cho khối thương mại gồm những điều gì, có giới hạn giờ hoạt động hay loại hình kinh doanh không?
• Thủ tục đăng ký thi công, cải tạo; khung giờ được phép thi công và cách vận chuyển vật tư.
• Vị trí được phép lắp ống hút mùi, cục nóng điều hòa, bể bẫy mỡ.
• Điểm tập kết rác, giờ thu gom và cách xử lý rác thải kinh doanh.
• Quy định về biển hiệu, mái che, đèn chiếu sáng mặt tiền (chi tiết ở bài biển hiệu và mặt tiền shophouse khối đế).
• Yêu cầu về phòng cháy chữa cháy với từng loại hình kinh doanh.
• Khu vực để xe dành cho khách và cho xe nhập hàng.

Hãy xin nội quy bằng văn bản và giữ lại. Khi có ý kiến từ cư dân, đây là căn cứ rõ ràng nhất để hai bên cùng đối chiếu.

5. Nếu bạn là chủ nhà cho thuê

Người thuê gây phiền hà cho cư dân thì người phải nghe phản ánh đầu tiên thường là chủ nhà. Tệ hơn, nếu xung đột kéo dài, khách thuê có thể bỏ ngang và căn phải để trống. Vài điều nên làm:

• Sàng lọc ngành hàng từ đầu: hỏi rõ khách thuê định làm gì, cần hạ tầng gì, mở cửa mấy giờ, rồi đối chiếu với nội quy tòa nhà trước khi ký.
• Đưa nội quy vào hợp đồng: ghi rõ bên thuê có trách nhiệm tuân thủ nội quy tòa nhà, tự chịu chi phí khắc phục nếu vi phạm, và hậu quả nếu tái phạm nhiều lần. Tham khảo bài hợp đồng cho thuê shophouse cần điều khoản nào.
• Thống nhất phạm vi cải tạo: hạng mục nào bên thuê được tự làm, hạng mục nào phải có chấp thuận của chủ nhà và ban quản lý.
• Giữ liên lạc với ban quản lý: để biết sớm khi có phản ánh, thay vì chỉ biết khi sự việc đã căng.

Một khách thuê kinh doanh êm, được cư dân quý thường ở lâu hơn. Với chủ nhà, đó là dòng tiền ổn định và ít tốn công tìm khách mới.

6. Biến cư dân thành khách quen

Mặt kia của câu chuyện là cơ hội. Cửa hàng mặt phố phải tốn công kéo khách lạ. Cửa hàng khối đế có sẵn một cộng đồng đi qua cửa mỗi ngày. Vài cách làm đơn giản mà hiệu quả:

• Mở cửa theo nhịp sinh hoạt của cư dân: sáng sớm trước giờ đi làm, chiều tối khi tan tầm, cuối tuần. Đó là những lúc lưu lượng người qua lại cao nhất.
• Giao hàng lên tận căn hộ: với tạp hóa, nước uống, đồ ăn, giặt là, đây là tiện ích mà cư dân sẵn lòng dùng lại nhiều lần.
• Nhớ mặt, nhớ nhu cầu khách quen: quan hệ láng giềng là thứ chuỗi cửa hàng lớn khó sao chép.
• Góp mặt trong hoạt động chung của khu: dịp Trung thu, Tết thiếu nhi, ngày hội cư dân. Tham gia đúng mực giúp cửa hàng được nhớ tới như một phần của cộng đồng.

Cách sắp xếp không gian cũng ảnh hưởng tới cảm nhận của khách: lối vào thoáng, quầy thanh toán rõ ràng, khu chờ gọn gàng. Xem thêm cách bố trí mặt bằng kinh doanh shophouse khối đế.

7. Tính trước chi phí để giữ hòa khí

Những khoản như hút mùi, cách âm, bẫy mỡ, thùng rác kín, đèn biển hiệu có hẹn giờ không lớn nếu làm ngay từ đầu, nhưng sẽ đắt gấp nhiều lần nếu phải làm lại sau khi đã khai trương. Nên đưa chúng vào bảng dự trù ngay khi lập kế hoạch cải tạo, cùng với phí quản lý vận hành và các khoản định kỳ khác. Danh mục đầy đủ có trong bài chi phí vận hành shophouse khối đế cần dự trù.

Mức chi cụ thể phụ thuộc ngành hàng, diện tích và hiện trạng từng căn, nên hãy lấy báo giá thực tế từ đơn vị thi công thay vì ước chừng.

8. Kết luận

Kinh doanh ở shophouse khối đế là làm ăn giữa một cộng đồng. Người nắm nội quy từ đầu, chọn ngành hợp hạ tầng, đầu tư đủ kỹ thuật và tôn trọng không gian chung sẽ có được lợi thế lớn nhất của loại hình này: một tệp khách quen ổn định ngay trên đầu. Người bỏ qua những điều đó thường phải trả giá bằng phản ánh liên tục, chi phí sửa chữa và khách thuê không ở lâu.

Về pháp lý, shophouse khối đế thuộc nhóm thương mại – dịch vụ, được cấp Giấy chứng nhận theo hồ sơ pháp lý dự án; đây không phải sản phẩm đất ở lâu dài. Nội quy vận hành cụ thể của từng tòa nhà do ban quản lý ban hành và có thể điều chỉnh theo thời gian, vì vậy bạn nên đối chiếu văn bản hiện hành trước khi quyết định. Thông tin chính thức về dự án căn cứ hợp đồng và tài liệu do Chủ đầu tư Tập đoàn Vingroup – Vinhomes ban hành.

Câu hỏi thường gặp